据统计分析,某城市住宅用地容积率与地价的关系是:以容积率等于3为基准,容积率每增加0.1,宗地地价
A.2200
B.1667
C.1692
D.2364
A.2200
B.1667
C.1692
D.2364
第1题
A.2000
B.2100
C.2625
D.2976
第2题
A.2000
B.2100
C.2625
D.2976
第3题
算式1:补地价(总价)=增加容积率后的总地价一原容积率下的总地价
算式2:补地价(总价)=增加容积率后的总地价一原合同出让价
算式3:补地价(单价)=(增加后的容积率一原容积率)×原容积率下的楼面地价
算式4:补地价(单价)=(增加后的容积率一原容积率)×原合同出让价的楼面地价
最后经过协商并报地价委员会,按照算式1进行补地价。
问题:
最后选择“算式1”补交地价款,政府是否按照收益最大化的原则进行决策的?为什么?如果改变容积率所引起的地价增值都作为补交地价款,请按照地价款从高到低的顺序对上述4个算式进行排列,并简单说明理由。
第4题
(1)证载土地使用期至2070年1月1日,但限定商业用途最高土地使用年限为40年。
(2)宗地形状为规则平行四边形,规划容积率小于等于3.3。宗地实际用途为城镇混合住宅用地,根据具体规划指标,确定商、住比例为1:9。开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通”(即通路、通上水、通下水、通电、通信)和宗地红线内场地平整。
(3)该市基准地价2005年公布,基准日设定为2005年1月1日,土地开发程度设定为红线外“五通”(即通路、通电、通上水、通下水、通信),红线内场地平整,商业、住宅、工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。该宗地属商业四级、住宅四级用地,其对应的基准地价为商业800元/m2,住宅450元/m2。
(4)其他相关资料:
1)该市同类用地价格在2005年1~5月没有变化,2005年6月至2006年12月每月递增0. 5%。
2)商业用地、居住用地的还原利率均为6%。
3)根据容积率修正系数表,该市同类型土地在平均容积率为2.5时,对应的地价水平指数为100,容积率每增高或降低0.1,则地价向上或向下修正1%。
4)根据基准地价因素条件分析,该地块影响因素修正幅度商业为-2%,住宅为3%。
5)基准地价系数修正公式为:宗地地价-基准地价×(1+影响因素修正系数)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数十土地开发程度修正额。
第5题
A.办公(写字楼)用地价格高于生宅地价水平
B.体育、文体设施用地属于应划拨使用的公益设施用地,制订定价标准无实质意义
C.制订二级土地分类地价修正办法可促进土地有偿使用制度的实施
D.基准地价评估可不局限于商业、住宅、工业三种基本用途
第6题
算式1:补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原容积率下的总地价
算式2:补地价(总价)=增加容积率后的总地价-原合同出让价
算式3:补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原容积率下的楼面地价
算式4:补地价(单价)=(增加后的容积率-原容积率)×原合同出让价的楼面地价
最后经过协商并报地价委员会,按照算式1进行补地价。
回答以下问题。
1.最后选择“算式1”补交地价款,政府是否按照收益最大化的原则进行决策的?为什么?如果改变容积率所引起的地价增值都作为补交地价款,请按照地价款从高到低的顺序对上述四个算式进行排列,并简单说明理由。
2.该开发商补交地价前,需要补办哪些主要手续?
3.测算补交地价需要进行评估,对评估对象、基准日、土地使用年限应该如何设定?请说明理由。
4.按照计算式确定补交地价是一个相对静态的方式,对政府的土地收益仍然会有一定的影响。假定该土地可以重新拍卖,并且拍卖成交价格明显高于拍卖底价(底价是参照评估价格确定的),请问是什么原因造成的?对地价补交额度会有什么影响?
5.谈谈你对制订补地价政策方面的建议?
第7题
A.该地块的最佳土地用途为住宅
B.出现住宅用地地价与商业、办公倒挂现象,估价结果错误
C.按估价期日的市场供求状况,作为住宅用地价格最高
D.投资咨询估价应以当地基准地价为主要依据以减少政策风险
第8题
A.该市房地产市场需求的增加、投资需求的增加等拉动了地价上涨
B.实行土地招拍挂制度是地价上涨的主要原因
C.由于土地取得成本的提高,促使城市房地产价格逐年快速增长
D.城市社会经济的发展对区域土地价格水平的提升起到了推动作用
第9题
A.不符合土地使用价值相同、城市不同区域不同行业用地基准地价分布规律应一致的原理
B.体现了依据土地利用边际效益原则,城市不同区域不同行业用地基准地价呈现不同空间分布规律的原理
C.体现了依据土地报酬递减原则,城市不同区域不同行业用地基准地价的变化规律
D.不符合影响土地质量因素一致、不同行业用地基准地价分布范围应一致的原理
第10题
A.按规定办理规划建设条件变更审批手续,方案获得批准并经国土部门备案后,补缴因 建筑面积增加形成的土地差价
B.按规定办理规划建设条件变更审批手续,方案批准后与国土部门重新签订建设用地 使用权出让合同或补充协议,但不需要为建筑面积增加补缴土地差价
C.改建、加建后增加的建筑面积应补缴土地差价=容积率1.2条件下的市场价格一答积率0.9条件下的市场价格
D.改建、加建后增加的建筑面积应补缴土地差价=容积率1.2条件下的市场价格一容积率0.9条件下的原出让价格