（一）S市有一面积为4000m2的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2007年1月1日进行土地使用

(1)证载土地使用期至2070年1月1日，但限定商业用途最高土地使用年限为40年。

(2)宗地形状为规则平行四边形，规划容积率小于等于3.3。宗地实际用途为城镇混合住宅用地，根据具体规划指标，确定商、住比例为1：9。开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通”（即通路、通上水、通下水、通电、通信）和宗地红线内场地平整。

(3)该市基准地价2005年公布，基准日设定为2005年1月1日，土地开发程度设定为红线外“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通信），红线内场地平整，商业、住宅、工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。该宗地属商业四级、住宅四级用地，其对应的基准地价为商业800元／m2，住宅450元／m2。

(4)其他相关资料：

1)该市同类用地价格在2005年1～5月没有变化，2005年6月至2006年12月每月递增0. 5%。

2)商业用地、居住用地的还原利率均为6%。

3)根据容积率修正系数表，该市同类型土地在平均容积率为2.5时，对应的地价水平指数为100，容积率每增高或降低0.1，则地价向上或向下修正1%。

4)根据基准地价因素条件分析，该地块影响因素修正幅度商业为-2%，住宅为3%。

5)基准地价系数修正公式为：宗地地价－基准地价×（1+影响因素修正系数）×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数十土地开发程度修正额。