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题目内容（请给出正确答案）

[多选题]

在运用基准地价系数修正法评估宗地价格时，须具备的基本资料有()。

A.城镇基准地价

B.基准地价修正系数表

C.收益额

D.市场交易资料

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发布时间：2020-09-17

更多“在运用基准地价系数修正法评估宗地价格时，须具备的基本资料有（)。A．城镇基准地价B．基准地价修正系”相关的问题

第1题

基准地价系数修正法评估的宗地价格是()。

A.比准价格

B.剩余价格

C.交易底价

D.成本累加价格

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第2题

基准地价系数修正法评估宗地地价的最基本条件包括()。

A.土地上有建筑物

B.有基准地价

C.已有宗地价格修正系数表

D.具有足够数量的标准宗地地价样本

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第3题

基准地价修正法中的进行土地状况调整，是将估价对象宗地的包括（)等状况，与在评估基准地价时设定的有关状况进行比较，将基准地价调整为在估价对象宗地状况下的价格。

A.市场状况

B.具体区位

C.容积率

D.土地形状

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第4题

基准地价修正法计算公式中，A代表（)。

A.年限修正系数

B.评估对象宗地所处地段的基准地价

C.交易日期修正系数

D.土地状况修正系数

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第5题

在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度”因素的修正

系数范围为-3.0%～4.0%，并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。对于修正系数的确定，下列做法中不恰当的是()。

A．两种估价方法所采用的因素条件应一致，但修正幅度可以不一致

B．根据比较实例宗地的具体特点，确定市场比较法中修正系数取值为-4.0%～8.0%

C．不同的估价方法有不同的应用特点，因此市场比较法中的修正系数可根据具体情况确定

D．同一因素对地价的影响具有一致性，修正的幅度也应一致，因此市场比较法中的修正系数取值范围也应为-3.0%～4.0%

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第6题

运用基准地价修正法评估房地产价值时，在对基准地价修正的过程中，需要利用的主要修正系数包括（)。

A.期日修正系数

B.宽度修正系数

C.深度修正系数

D.容积率修正系数

E.年期修正系数

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第7题

在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度”因素的修正

系数范围为－3. 0%～4. 01.并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。对于修正系数的确定，下列做法不恰当的是()。

A．两种估价方法所采用的因素条件应一致，但修正幅度可以不一致

B．根据比较实例宗地的具体特点．确定市场比较法中修正系数取值为－4．0%～8．0%

C．不同的估价方法有不同的应用特点．因此市场比较法中的修正系数可根据具体情况确定

D．同一因素对地价的影响具有一致性，修正的幅度也应一致，因此市场比较法中的修正系数取值范围也应为－3．0%～4．0%

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第8题

依据规划要求，若该宗地变更土地用途为商业、住宅，则以2008年1月1日为基准日,采用基准地价修正法评估该宗地，价格应为()万元。

A.10062

B.10122

C.10300

D.10361

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第9题

（一）方法选择根据《城镇土地估价规程》的要求，此次估价中每宗土地至少选用两种估价方法进行估价，然

（一）方法选择

根据《城镇土地估价规程》的要求，此次估价中每宗土地至少选用两种估价方法进行估价，然后在两种方法的估价结果上，结合土地市场价格水平，采用适当的方法确定最后的评估价格。此次估价的四宗土地中，前三宗土地在同一个区域之内，均为生产经营配套的附属设施用地用途，具有很强的相似性，可以采用相同的方法估价；第四宗地为工业用地，单独选择方法估价。

根据估价目的和估价原则，前三宗土地可以选择用市场比较法、基准地价系数修正法进行估价，第四宗地采用基准地价系数修正法和成本逼近法进行估价，理由如下：

(1)本次估价目的为企业重组改制，需要确定土地资产的独立市场价值，前三宗地也能够在目前市场条件下自由流动，且完全具有交易条件，估价应该优先选择市场比较法。分析估价师诟查的资料，前三宗地所在区域具有类似的市场交易，并且发生在近期1至2年之内，可以作为比较案例使用，所以具备采用市场比较法估价的条件。

(2)第四宗地用途为工业，是2005年新征的土地，周边也是大规模新开发的土地，但市场并不发育，专业人士对该地区土地价值的看法，更多体现在土地取得及开发成本和未来市场增值，所以适合采用成本逼近法估价；由于第四宗地是2005年新征的土地，估价师调查也收集到周边很多新的征地案例，采用成本逼近法具有可行性。

(3)通过对前三宗地及第四宗地的分析，前三宗地位于A市中心区域，第四宗地位于A市城乡结合部，均在城市基准地价覆盖范围之内。根据估价师的调查分析，在估价时点，四宗地所在的商场条件及自身的市场状态符合A市基准地价的基本没定，匹配性好，具有一定的替代性。

估价师对A市基准地价的合法性和现时性进行了调查，情况表明，A市基准地价由A市政府于2007年1月公布，文件名称为＜A市人民政府关于印发＜A市国有土地有偿使用规定＞的通知》，文号为（A政发厂[2007]19号）．在合法的有效使用期内；A市基准地价制定后没有发生重大的城市建设调整．也没有大的市场变化，其现时性较好，完全可以据此进行宗地估价。另外，从本次估价目的看，交易量规模较大，并且竞争性一般，对市场未来要求一定的稳定性，这与基准地价的特点很接近，所以这四宗地使用基准地价系数修正法估价是非常适当的。

估价中未能采用假设开发法和收益还原法，理由如下：

前三宗地由于是中国YJKG集团公司生产经营配套的附属设施用地，没有直接的收益，市场收益性特征不强，找不到具有替代性用地或者收益，并且该公司对这一类资产没有建立独立的收益核算体系，难以判断和确定其土地收益或整体收益，因此不宜采用收益还原法估价．也不具备采用收益还原法估价的条件。第四宗地由于刚刚开发完成，尚未正式投入使用，设备等也刚刚开始安装，没有产生收益的条件。周边的工业用地没有同类生产企业，无法确定替代的收益，所以也不适合采用收益还原法估价，也不具备采用收益还原法估价的条件。由于四宗地的估价目的均为企业重组改制，不改变未来土地使用条件，不属于投资开发的土地，对于预期的开发价值难以判断，不适宜采用剩余法评估。前三宗地由于位于建成区中的老城区，不属于新开发完成区，因此不适宜运用成本逼近法评估。

本次采用的市场比较法、基准地价系数修正法和成本逼近法的估价基本原理如下：

(1)市场比较法的基本原理

市场比较法，是根据市场中的替代原理，将估价对象与具有替代性的，且在估价基准日近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正。以此估算估价对象客观合理价格的方法。其计算公式为

V=VBABCD

式中V一一估价宗地价格；

VB——比较实例价格；

A——估价对象交易情况指数／比较实例交易情况指数；

B——估价对象估价基准日地价指数／比较实例交易期日地价指数；

C——估价对象区域因素条件指数／比较实例区域因素条件指数；

D——估价对象个别因素条件指数／比较实例个别因素条件指数。

(2)基准地价系数修正法的基本原理

基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，对估价对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，进而求取估价对象在估价基准日价格的方法。