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题目内容
（请给出正确答案）
某国有企业拟发起组建股份有限公司，并委托土地评估机构对所涉及的两宗土地A和B进行评估。A宗地为商业用地；B宗地为工业用地，容积率为0.6。请根据以下给定条件分析并回答下列问题：
A宗地位于城市市区，评估机构同时选用了市场比较法和收益还原法进行评估，市场比较法的评估结果为1320元／m2，收益还原法的评估结果为970元／m2。
试问：有哪几种方法可以确定最终的评估结果？简述理由。
答案
更多“（一）本部分包括一个国有企业改制中土地估价和资产处置案例，要求认真理解题意，并根据给定条件，运”相关的问题
第1题
A．资产账面原值
B．评估确认价格
C．资产账面净值
D．拍卖成交价格
第2题
A.甲公司具有省土地估价师协会核发的省内范围执业资格，可承接该业务
B．估价作业时应评估的土地价格为作价出资土地使用权价格
C．估价作业时应评估的土地价格为划拨土地使用权价格
D．土地估价结果应为正常市场价格评估值扣除土地出让金后的余额
E．土地价格定义时土地使用年限可设定为法定最高出让年限
第3题
A.替代原则
B.最有效使用原则
C.预期收益原则
D.贡献原则
第4题
下面是一份土地估价技术报告的总述部分(标注“略”的为正常内容)。请阅读后回答相关问题。
一、估价项目名称
××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。
二、委托估价方
(略)
三、受托估价方
(略)
四、估价目的
本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据。
五、估价依据
(1)《中华人民共和国土地管理法》。
(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》。
(3)《城镇土地估价规程》。
(4)土地估价委托书。
(5)估价人员实地勘察调查所获取的有关资料。
六、估价基准日
二○○五年十二月三十一日。
七、估价日期
二○○五年十二月三十日至二○○六年一月五日。
八、地价定义
待估宗地的价格是在以下设定条件下于二○○五年十二月三十一日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为 3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。
九、估价结果
估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果为以下内容。
评估土地面积：2504.1m2。
单位面积地价：4069.07元/m2。
总地价：10189358元。
大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整(人民币)。
十、需要特殊说明的事项
(一)假设条件
(1)土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。
(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。
(3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
(4)任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律、法规。
(5)委托方提供的资料属实。
(二)估价结果和估价报告的使用
(1)土地估价报告仅为委托方XX公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。
(2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应作相应调整。
(3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。
十一、土地估价师签字
(1)土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：×××××××××
(2)土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：×××××××××
十二、土地估价机构
土地估价机构负责人签字：×××
(土地估价机构公章)
二○○六年一月五日
请根据上述内容回答以下问题。
1．在“估价目的”一项中，关于土地估价目的的叙述是否正确？说明理由。
2．针对上述评估目的，有人认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估，此观点是否正确？请阐述你自己的看法。
3．土地估价依据一般包括哪些方面？在“估价依据”一项中所列出的依据还缺乏哪几方面？
4．在“地价定义”一项中，设定开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整指的是()(只有1个选项)。
A．评估对象的规划开发程度 B．评估对象的实际开发程度
C．根据委托方要求划定的开发程度 D．根据资产评估要求界定的开发程度
5．在“需要特殊说明的事项”一项中，假设条款“委托方提供的资料属实”的含义是指•()(只有一个选项)。
A．估价的准确性完全基于委托方提供资料的真实性
B．估价中没有对委托方提供的有关资料进行核实
C．可能存在的不实情况会影响土地估价结果
D．委托方应该承担资料不实的责任
6．假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时，根据此评估结果填报了地价申报单。请问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报告的使用条款“土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途”的规定。说明理由。
第5题
（一）下面是一份土地估价技术报告的总述部分（标注“略”的为正常内容）。请阅读后回答相关问题。
一、估价项目名称
××上市公司股权转让所涉及的土地使用权价格评估。
二、委托估价方（略）
三、受托估价方（略）
四、估价目的
本次土地估价是为××上市公司因股权转让核定土地价值，同时为正在办理的土地抵押提供价格依据
五、估价依据
1．《中华人民共和国土地管理法》
2．《中华人民共和国城市房地产管理法》
3．《城镇土地估价规程》
4．土地估价委托书
5．估价人员实地勘察调查所获取的有关资料
六、估价基准日
2009年12月31日
七、估价日期
2009年12月30日至2010年1月5日
八、地价定义
待估宗地的价格是在以下设定条件下于2009年12月31日的土地使用权市场价格。其中，开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整，用途为商业用地，容积率为3.6，使用年期为商业用地剩余出让年限35年。
九、估价结果
估价人员在对两种估价方法评估结果及相应资料、估价参数进行综合分析的基础上，确定估价结果为：
评估土地面积：2504. 1 m2；
单位面积地价：4069. 07元／m2；
总地价：10189358元；
大写：壹仟零壹拾捌万玖仟叁佰伍拾捌元整（人民币）。
十、需要特殊说明的事项
（一）假设条件
(1)土地使用者合法拥有土地使用权，并支付有关税费。
(2)估价对象与其他生产要素相结合，能满足目前经营的正常进行，保证企业持续发展。
(3)在评估基准日的地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。
(4)任何有关估价对象的运作方式、程序，符合国家、地方的有关法律，法规。
(5)委托方提供的资料属实。
（二）估价结果和估价报告的使用
(1)土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途。
(2)在估价报告有效期内，若待估宗地的土地开发条件、规划条件等发生变化，估价结果应作相应调整。
(3)土地估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，估价机构对估价结果有解释权。
十一、土地估价师签字
1．土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：×××××××××
2．土地估价师签字：×××土地估价师资格证书号：×××××××××
十二、土地估价机构
土地估价机构负责人签字：×××
（土地估价机构公章）
2010年1月5日
请根据上述内容回答以下问题：
1．在“估价目的”一项中，关于土地估价目的的叙述是否正确？说明理由。
2．针对上述评估目的，有人认为股权转让是股东内部的事情，不需要对土地资产进行评估，此观点是否正确？请阐述你自己的看法。
3．土地估价依据一般包括哪些方面？在“估价依据”一项中所列出的依据还缺乏哪几方面？
4．在“地价定义”一项中，设定开发程度为宗地红线外“六通”和宗地红线内场地平整指的是 ()（只有1个选项）。
A．评估对象的规划开发程度
B．评估对象的实际开发程度
C．根据委托方要求划定的开发程度
D．根据资产评估要求界定的开发程度
5．在“需要特殊说明的事项”一项中，假设条款“委托方提供的资料属实”的含义是指()只有1个选项）。
A．估价的准确性完全基于委托方提供资料的真实性
B．估价中没有对委托方提供的有关资料进行核实
C．可能存在的不实情况会影响土地估价结果
D．委托方应该承担资料不实的责任
6．假定委托方在报告的有效期内办理土地登记时，根据此评估结果填报了地价申报单。请问这是否违反了需要特殊说明的事项一项中估价结果和估价报告的使用条款“土地估价报告仅为委托方××公司股权转让核定土地价值提供依据，不能用于其他用途”的规定。说明理由。
第6题
A.A.国有企业股东承诺，自评估基准日至设立日之间的亏损由未来的未分配利润承担
B.B.该评估设立方式符合当时法律法规
C.C.建议减资或补足出资
第7题
A.使用前一版本的估算值，并增加一个绩效指数来应对各种问题
B.综合利用活动清单，历史数据和专家判断
C.使用类比估算法来计算活动历时
D.使用前一版本的估算值，并征询专业人士的估算意见
第8题
A.缩小入股土地的面积
B.缩短入股土地的年期
C.降低土地的单价
D.限制入股土地的权利
第9题
A.应分用途登记
B.按综合用途对全部土地进行登记
C.住宅部分不能由企业办理土地登记手续
D.住宅部分虽已分配给职工，但也应由企业办理土地登记手续
第10题
A.购买—持有—出租—出售
B.购买一更新改造—出售
C.购买一更新改造—出租—出售
D.开发—销售
E.开发—持有—出租—出售
